Mercado Imobiliário 2019 – após longa crise, a retomada sustentável

Desde o início da crise do mercado imobiliário (2013) até a data atual, os preços reais dos imóveis, já descontado o efeito da inflação, recuaram 20,93% com relação aos preços praticados durante o ano de 2013. Esse recuo reduziu as margens dos empreendedores a patamares praticamente impraticáveis ocasionando forte diminuição na quantidade de imóveis lançados no mercado neste período.

A perda real de preços dos imóveis entre 2015 e 2018, auge da crise brasileira, foi de 24,51%.

Melhora no cenário econômico e a alta dos preços de imóveis

Esse panorama começou a mudar em 2019. Até o mês de junho de 2019 para a cidade de São Paulo, não houve praticamente perda real de valores (-0,41%) ante o mesmo período do ano passado (-7,84%). Estes números demonstram claramente a tendência de recuperação dos preços, alertada pelos principais analistas de mercado.

Essa tendência de melhora é causada por diversos fatores que afetam diretamente o mercado de imóveis.

Dentre os fatores positivos estão: a taxa de juros básica, atualmente em 6,5% ao ano, o crédito disponível para financiamento imobiliário em alta, o baixo volume de lançamentos de imóveis na cidade de São Paulo e o baixo volume de projetos em aprovação na Prefeitura para lançamentos futuros.

Dentre os fatores que impactam negativamente no mercado estão: o desemprego ainda muito alto, o baixo nível da atividade econômica que impacta na confiança do consumidor a longo prazo e a falta de definição das reformas do governo federal que, ainda em aprovação, retarda a retomada do crescimento do país.

Porém, com a diminuição dos impactos negativos no mercado e pelo fortalecimento dos fatores positivos, as análises do setor imobiliário sinalizam que a percepção de melhora deve ser sentida nos próximos meses do segundo semestre deste ano.

Com o aumento da confiança do consumidor e a diminuição do desemprego, certamente a procura por imóveis, ou seja, pelo investimento seguro, vai aumentar.

Outro ponto importante que deve ser considerado é a diminuição da taxa de juros. Historicamente, quando este fator acontece existe a migração das aplicações financeiras para o setor produtivo que passa a ser mais atrativo. Já há sinais claros da área econômica do governo, corroborados pelos analistas econômicos, que a de taxa Selic atinja a casa dos 5% no final de 2019.

Investimento em imóveis

“A retomada do interesse pela aquisição de unidades imobiliárias já é percebida em nossos plantões de vendas nas últimas semanas”, reforça Rogério Cimatti, diretor comercial da Cimatti Construção Civil.

Para Rogério Cimatti, “a avaliação do ano de 2019 quando comparado com o ano anterior mostra um comportamento muito diferente dos clientes que buscam imóveis. Neste ano, eles vêm aos plantões de vendas decididos a fechar negócio, sendo que o comportamento no ano anterior tinha caráter apenas especulativo.”

Segundo o SECOVI, o estoque disponível de imóveis em São Paulo sofreu uma redução de 36,7% ao final do mês de março de 2019, reduzindo a oferta de novos imóveis. Ainda segundo o Secovi, essa redução continuará a acontecer no 2º trimestre e, caso as reformas e a atividade econômica apresentem melhora, esse fato deverá ser acentuado até o final do ano de 2019. Isso vai impactar significativamente no aumento dos preços de venda das unidades disponíveis lançadas.

Atualmente, os produtos que mais vendem são os empreendimentos Minha Casa Minha Vida nas faixas 2 e 3. Eles representam praticamente 80% do mercado de venda atual em São Paulo. Isso mostra como o mercado das unidades residenciais de melhor padrão, que foram o objeto do boom entre 2008 e 2012, está com consumo muito represado nos últimos anos. A tendência para os próximos 4 anos será de aumento de lançamentos desse tipo de produto.

Para Rogério Cimatti, “uma ótima opção para os investidores são os empreendimentos a preço de custo.” Resumindo, esta modalidade é aquela em que um grupo de adquirentes (condôminos) arca com o custo exato do empreendimento mediante aporte de parcelas mensais. Não existe a figura do incorporador intermediando as unidades. Cada comprador adquire uma fração ideal do terreno por meio de um contrato ou termo de adesão.

“A CIMATTI está lançando em São Paulo, no bairro do Ipiranga, um empreendimento a preço de custo, e por se tratar de um excelente negócio, o Leopoldina 625 tem poucas unidades de 2 dormitórios ainda disponíveis”, informa o diretor Rogério Cimatti.

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“Nós da CIMATTI, acreditamos na retomada do crescimento do Brasil com a aprovação das reformas previdenciária, da desburocratização e da reforma fiscal. Acreditamos ainda que os reflexos dessas reformas comecem a aparecer ainda em 2019 e, certamente e com maior ênfase, em 2020”, salienta Rogério. “Os investidores internacionais já estão com entrada de capital programada para o Brasil, aguardando apenas a implantação de reformas econômicas já em curso. Muitos dos investidores nacionais já começaram a aquisição de imóveis que, em diversos bairros de São Paulo, tiveram reajustes de 30% a 35%”, finaliza Rogério.

A hora de investir ainda é muito promissora considerando os cenários positivos para os próximos dois anos e os baixos valores dos imóveis ainda praticados no mercado de São Paulo.