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Empreendimento a preço de custo – Uma oportunidade vantajosa ao comprador

Regulamentada pela Lei 4.591/61, a Incorporação sob o regime de Administração “a preço de custo” consiste na formação de um grupo de adquirentes (condôminos) com o propósito comum de construir um empreendimento pelo seu custo exato, mediante aporte de parcelas mensais.

Sem a figura do incorporador intermediando as unidades, cada comprador adquire inicialmente uma fração ideal do terreno por meio de um contrato ou termo de adesão.

A Fração Ideal do Terreno (FIT) é o percentual pertencente a cada um dos adquirentes (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação. Esse percentual é obtido pela divisão entre a área da unidade autônoma pela área total da edificação (conforme estabelece a NBR 12.721).

Quando todas as FIT´s forem adquiridas por compradores, é constituído o condomínio dos contratantes para a construção do edifício.

A formalização dessa instituição se dá por meio de assembleia específica, a partir da qual surge a pessoa jurídica proprietária do empreendimento, com CNPJ e contabilidade própria.

Na assembleia de constituição do condomínio é eleita uma comissão de representantes, que é um conselho formado por alguns adquirentes nomeados para representar o grupo de condôminos. Com a obrigação legal de aprovar todas as contas apresentadas pela administradora e/ou construtora, esta comissão fiscaliza também o andamento e a qualidade da obra.

Todas as contribuições financeiras dos condôminos são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio. Todas as despesas para a construção do empreendimento são emitidas em nome do condomínio e pagas por essa conta bancária.

 

E quais as vantagens entre comprar um imóvel a preço de custo e comprar em lançamentos nos moldes convencionais de incorporação?

Preço Justo

Na modalidade a Preço de Custo, ao final da obra, o valor total pago pelo grupo de condôminos representa exclusivamente o custo do empreendimento, ou seja, o preço justo sem qualquer “gordura” embutida.

Já nas Incorporações convencionais mais conhecidas no mercado de São Paulo, no preço de venda do imóvel, estão embutidos os custos, os riscos, as contingências e o lucro do Incorporador, além dos juros bancários cobrados pelo Agente Financeiro para o financiamento da obra.

Controle financeiro

Na modalidade a Preço de Custo, todos os aportes (mensalidades de condôminos) e toda a movimentação financeira (pagamento de fornecedores) são feitos na conta corrente do condomínio.

Toda a movimentação financeira, incluindo pagamentos, recebimentos, previsões de gastos futuros e autorização de gastos são aprovadas pela Comissão de Representantes eleita pelos condôminos, o que confere ao condomínio total transparência nas operações financeiras e contábeis.

Nas Incorporações convencionais, o comprador não tem qualquer ciência dos gastos para construção do empreendimento durante todo o processo de compra.

 

E qualquer pessoa pode comprar um imóvel a preço de custo?

O comprador de um imóvel da modalidade a Preço de Custo precisa ter capacidade financeira para arcar com todos os custos de construção desde a compra da Fração Ideal do Terreno até a entrega das chaves.

Esta modalidade descarta o uso do FGTS, consórcio ou financiamento bancário para aquisição do imóvel, uma vez que não há saldo devedor na entrega das chaves, pois toda a construção deve ser arcada, em sua totalidade, pelo grupo de condôminos.

Por este mesmo motivo, não são possíveis descontos por antecipação ou por pagamento à vista, pois não há “gordura” ou margem embutida no custo estimado das unidades.

É importante salientar que fatores de mercado e/ou definições dos condôminos podem fazer com que o custo se altere no decorrer da construção, para mais ou para menos. Sendo assim, para que o preço seja justo, é necessário que todos realizem os aportes da mesma forma.

 

Leopoldina 625

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